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實務輔導-從這家企業的案例看房地産公司新收入准則適用

來源:中國會計報

發布時間:2018-01-19

 

利潤表是普通投資者最關注的報表。利潤表中最重要的項目就是收入。其確認規則的重大變化自然會引發廣泛關注。香港上市房地産公司碧桂園從2017年1月1日開始,提前采納了《香港財務報告准則第15號》。2017年8月22日,碧桂園按新准則報告中期業績,按投入法計量的履約進度在一段時間內確認了147.50億元的收入,報告總收入爲777.75億元,較舊准則下的629.88億元,增幅爲23%;報告利潤爲83.73億元,較舊准則下的50.39億元,增幅達到66%。提早采納新准則的影響,可謂立竿見影。

碧桂園的房地産開發按履約進度在一段時間內確認收入有何好處?這一做法是否合理?對其他房地産公司有何啓發?對這些問題的深入思考,有助于我們備考注冊會計師《會計》考試的“收入、費用和利潤”章節以及注冊會計師《審計》考試的“銷售與收款循環的審計”章節,是一種效果較好的綜合練習。

【材料】

碧桂園2017年半年度分部收入,如表所示(金額單位爲人民幣億元):

碧桂園對房地産開發活動的會計處理,做了如下說明:

在以往年度的報告期間,當銷售合同的重要風險和報酬在交付物業所有權的特定時點全部轉移給客戶時,本集團確認房地産開發活動産生的收入,而非按照建造進度陸續轉移進行確認。根據《香港財務報告准則第15號》,本集團在履約過程中所産出的商品具有不可替代用途,且本集團在整個合約期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項,本集團根據滿足在一段時間內履行義務的條件,按投入法計量的履約進度確認收入。

【問題1】碧桂園可以在2017年的半年報中提早適用新收入准則嗎?

【解答】我國財政部新發布的收入會計准則要求,在境內外同時上市的企業以及在境外上市並采用國際財務報告准則或企業會計准則編制財務報表的企業,自2018年1月1日起施行。碧桂園是香港上市的內地房企,其2017年半年報收入確認采用《香港財務報告准則第15號》是可行的。首先,《香港財務報告准則第15號》實際上也是國際財務報告准則第15號的翻版,生效時間與我國財政部發布的新收入准則同樣爲2018年1月1日,准則內容是一致的。

無一例外的是,不管是我國財政部的新收入准則,還是香港財務報告准則或國際財務報告准則,都規定公司可提前用于2017年的財務報表,即可從2017年1月1日起適用,2018年1月1日則是最遲的適用期限。而且,碧桂園在半年報中也清晰地披露了提前采納新准則數據、舊准則數據及影響金額,報表使用者不至于發生誤解。

【問題2】我國2006年版的舊准則對商品銷售收入的確認規定了哪些條件?房地産公司的收入確認有何特殊性?

【解答】2006年版的舊的收入准則強調,銷售商品收入的確認需要同時滿足5個條件:(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;(2)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權,也沒有對已售出的商品實施有效控制;(3)收入的金額能夠可靠地計量;(4)相關的經濟利益很可能流入企業;(5)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。其中,第一條“風險報酬轉移”是最爲核心的條件。

目前,我國多數房地産公司是在滿足3個條件時確認收入:(1)對于房地産開發産品銷售收入,買賣雙方簽訂銷售合同並在國土部門備案;(2)房地産開發産品已建造完工並達到預期可使用狀態,經相關主管部門驗收合格並辦妥備案手續;(3)買方按銷售合同付款條款支付了約定的購房款項並取得銷售合同約定的入夥資格,即賣方收到全部購房款或取得收取全部購房款權利,相關經濟利益能全部流入公司時,確認銷售收入。

【問題3】新收入准則中的收入確認條件與舊准則相比,有何本質上的不同?如何判斷客戶是否已取得商品控制權?

【解答】2017年版新收入准則規定,企業應當在履行了合同中的履約義務,即在客戶取得相關商品控制權時確認收入。綜合來看,新的收入准則采用了控制法,舊的收入准則采用了傳統的風險報酬法。控制法強調的是資産定義中實體對資産控制的一面;而風險報酬法則注重的是資産定義中實體享有的未來經濟利益或服務潛能的一面。

取得相關商品控制權,是指能夠主導該商品的使用並從中獲得幾乎全部的經濟利益。在判斷客戶是否已取得商品控制權時,企業應當考慮下列迹象:(1)企業就該商品享有現時收款權利,即客戶就該商品負有現時付款義務;(2)企業已將該商品的法定所有權轉移給客戶,即客戶已擁有該商品的法定所有權;(3)企業已將該商品實物轉移給客戶,即客戶已實物占有該商品;(4)企業已將該商品所有權上的主要風險和報酬轉移給客戶,即客戶已取得該商品所有權上的主要風險和報酬;(5)客戶已接受該商品;(6)其他表明客戶已取得商品控制權的迹象。

國際財務報告准則對于如何理解資産的控制權也有相關的提示:(1)使用該資産以生産商品或者提供服務(包括公共服務);(2)使用該資産以提升其他資産的價值;(3)使用該資産以清償負債或減少費用;(4)出售或交換該資産;(5)將該資産作爲貸款抵押品;(6)持有該資産。

【問題4】碧桂園的分部收入在某一時點確認及在一段時間內確認,分別需要滿足什麽條件?

【解答】碧桂園的分部以房地産開發爲主,還包括物業投資、物業管理、酒店經營,以及建築、裝修和裝飾。房地産開發收入以往全部是在某一時點確認,從2017年1月1日起也有部分收入按履約進度在一段時間內確認。其他分部的收入均在一段時間內確認,主要爲持續的服務和勞務形式。

國際財務報告准則、香港財務報告准則和我國大陸企業會計准則均規定,滿足下列條件之一的,屬于在某一時段內履行履約義務,應選擇在一段時間內確認收入,否則屬于在某一時點履行履約義務,應選擇在某一時點確認收入:(1)客戶在企業履約的同時即取得並消耗企業履約所帶來的經濟利益;(2)客戶能夠控制企業履約過程中在建的商品;(3)企業履約過程中所産出的商品具有不可替代用途,且該企業在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。

【問題5】碧桂園的房地産開發按履約進度在一段時間內確認收入的做法是否合理?

碧桂園的房地産開發按履約進度在一段時間內確認收入的做法有一定的合理性,但國際財務報告解釋委員會近期對住宅房地産銷售是否滿足一段時間內確認收入的條件,則給出了否定的傾向性意見。

關于第一個條件,由于房地産公司的履約創造了一項並非立即消耗的資産——在建的房地産單元,買房者(客戶)並未在房地産公司建造該房地産單元時取得並消耗該單元建造過程中的利益。

關于第二個條件,在該房地産單元建造過程中,客戶不具有主導該在建房地産的使用,並實質上獲得其全部經濟利益的能力:(1)盡管客戶能夠將其對該在建房地産單元的權利轉售或抵押,但在缺少該房地産單元的法律所有權時,客戶不能將該房地産單元本身出售;(2)客戶沒有能力主導該房地産單元建造過程中的建造或結構設計,也不能將在建房地産單元用于其他用途;(3)客戶替換房地産公司的法律權利,僅在房地産公司不能履行其承諾的事件發生時才有效,屬于保護性的權利,不屬于判斷控制的因素;(4)客戶承擔了房地産單元市場價值變動的風險,可能表明客戶有能力獲得該房地産單元實質上全部的剩余利益,但不能賦予客戶在該單元建造過程中主導其使用的能力。

關于第三個條件,期房預售一般已經明確了房號,對預售的單套房子來說具有不可替代性,同時房屋預售合同也會明確約定房款的支付進度,且房地産公司不能改變或替代客戶合同所指定的房地産單元,如果房地産公司試圖將該資産用于其他用途,客戶可以強制執行其權利。因此,合同限制是實質性的,且該房地産單元具有不可替代用途。但是,房地産公司在客戶取消合同時僅有權收取終止罰金,不具有就迄今爲止已完成履約部分進行支付的強制性權利。

當然,如果建造的是只有客戶才能夠使用的專項房産或者按照客戶指示的定制房産,反向來看也具有不可替代用途,且客戶已不可撤銷地預付了全款,應能夠滿足第三個條件,並可以按履約進度確認收入。碧桂園對于客戶自付這部分的銷售是按照進度確認收入的,盡管不滿足第一個和第二個條件,但由于客戶自付的這部分不涉及到按揭,不會與銀行有權利義務的關系,基本上能夠滿足第三個條件。不過,在客戶是否已不可撤銷地預付了全款、房子是否具有不可替代用途方面,其收入確認可能還存在一定風險。

【問題6】房地産公司采納新准則有何經濟後果?碧桂園的收入確認對其他房地産公司有何啓發?

【解答】新收入准則除了美化房地産公司的利潤報表,還可以美化其資産負債表,發揮著“美顔相機”和“變相獎勵”的功能。在舊准則下,房地産公司預售時收取的定金只能作爲預收賬款負債反映,在交房的時點上才可以一次性確認收入,交房前賬上負債金額高,又身處資金密集型行業,資産負債率高企,變相擡高了融資難度和資金成本。在新准則下,由于原來被列爲負債的客戶預付款項,可以提早轉化爲收入,資産負債率下降,債務評級有望得到調升,融資時更有優勢。當然,由于合同收入一直都存在,提前入賬只是在負債和收入之間搬動數字的行爲,如果不對外融資,現金流狀況並不會有什麽差異。

碧桂園給其他房地産公司的啓示是,對合同銷售比例高、客戶自付比例高、施工進度快的項目,更有可能滿足在一段時間內確認收入且可以盡快地將合同銷售按施工進度結轉成收入,業績釋放的速度可能會更爲驚人。

 

發布人:利安達 發布時間:2018-02-04 閱讀:1611